იპოთეკა მოთხოვნის დაკმაყოფილების (ვალდებულების შესრულების) უზრუნველყოფის საშუალებაა, რომელიც ხშირად გამოიყენება უძრავი ქონების ფინანსირების (იპოთეკური სესხები), სხვა ტიპის „მსხვილი“ კრედიტებისა და ვალდებულებების უზრუნველსაყოფად. თუმცა იპოთეკის პოპულარობიდან გამომდინარე ყოველდღიურად უამრავ ადამიანს უწევს მასთან შეხება, მოსახლეობის მნიშვნელოვანი ნაწილი არ ფლობს საკმარის ინფორმაციას აღნიშნული ინსტიტუტის, მისი მოქმედების ძირითადი პრინციპებისა და თანმდევი რისკების შესახებ, რაც არც თუ იშვიათად ხდება პირის მიერ ერთადერთი საცხოვრისის დაკარგვის მთავარი მიზეზი.
წინამდებარე სტატიაში, რომელიც რიგით პირველია იპოთეკასთან დაკავშირებული სამართლებრივი საკითხებისა და პრობლემებისადმი მიძღვნილი სტატიების სერიაში, შემოვიფარგლებით მხოლოდ იპოთეკის სამართლებრივი ბუნებისა და მისი თავისებურებების ზოგადი დახასიათებით.
რა არის იპოთეკა?
პირველ რიგში უნდა აღინიშნოს, რომ იპოთეკა წარმოადგენს მოთხოვნის უზრუნველყოფის სანივთოსამართლებრივ საშუალებას, რითაც კრედიტორის (იპოთეკარის) სასარგებლოდ უფლებრივად „იტვირთება“ მოვალის ან/და მესამე პირის საკუთრებაში არსებული უძრავი ქონება. თავისი იურიდიული ბუნებით იგი „აქცესორულია“ ანუ ისე მჭიდროდაა დაკავშირებული ძირითად უფლებასთან (მოთხოვნასთან, რომლის უზრუნველყოფასაც ემსახურება), რომ არ შეიძლება არსებობდეს მის გარეშე ან მისგან დამოუკიდებლად. ამრიგად, იპოთეკა წყდება იმ მოთხოვნის გაუქმებასთან ერთად, რომლის უზრუნველსაყოფადაც იგი არსებობს. ასე მაგალითად, სასესხო სამართალურთიერთობიდან წარმოშობილი მოთხოვნის შესრულება (სესხისა და პროცენტების კრედიტორისათვის დაბრუნება) ავტომატურად გამოიწვევს იპოთეკის (საუბარია უფლებაზე და არა საჯარო რეესტრის ჩანაწერზე) გაუქმებას, რადგან შესრულებით შეწყდება ის ვალდებულება (და, შესაბამისად, მოთხოვნა), რომელსაც იპოთეკა უზრუნველყოფდა. სასამართლო პრაქტიკა იპოთეკას განიხილავს, როგორც სანივთოსამართლებრივი გარიგების სახეს (იხ. მაგ. სუსგ №ას-1280-1300-2011, 06/03/2012).
რატომ არის იპოთეკა მიმზიდველი კრედიტორისათვის?
იპოთეკის კრედიტორი სხვა კრედიტორებთან შედარებით უპირატეს სამართლებრივ პოზიციაშია, რაც იმას ნიშნავს, რომ მას უფლება აქვს, იპოთეკით დატვირთული უძრავი ქონების მეშვეობით (მისი რეალიზაციით/საკუთრებაში მიღებით) სხვა კრედიტორებთან შედარებით პირველ რიგში დაიკმაყოფილოს თავისი მოთხოვნა. თუმცა აღნიშნული ისე არ უნდა იქნეს გაგებული, რომ ყველა იპოთეკარი ნებისმიერ შემთხვევაში რიგით პირველია. რა საკვირველია, თავად იპოთეკარებს შორისაც არსებობს რიგითობა (როგორც მოგეხსენებათ, არსებული კანონმდებლობით ერთი უძრავი ქონება შეიძლება რამდენჯერმე დაიტვირთოს იპოთეკით სხვადასხვა კრედიტორის სასარგებლოდ). აგრეთვე არსებობს ისეთი სანივთო უფლებები (აღნაგობა), რომლებიც კანონის იმპერატიული დათქმით ყველა სხვა უფლებაზე (მათ შორის, პირველი რიგის იპოთეკაზეც) უპირატესია. გარდა ამისა, გამონაკლისები შესაძლოა დადგენილი იყოს სპეციალური კანონებით (მაგ. მოვალის გადახდისუუნარობის საქმისწარმოების მარეგულირებელი კანონმდებლობა), რის შესახებაც დაწვრილებით სხვა პუბლიკაციებში ვისაუბრებთ.
რა მომენტიდან იძენს იპოთეკა იურიდიულ ძალას?
იპოთეკა წარმოიშობა (ძალაში შედის) მხოლოდ საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის შედეგად. ამრიგად, მხარეთა თუნდაც წერილობითი და სანოტარო წესით გაფორმებული იპოთეკის ხელშეკრულება არ წარმოშობს არავითარ უფლება-მოვალეობებს მანამ, სანამ მხარეები ან ერთ-ერთი მხარე არ განახორციელებს კანონით დადგენილი წესით მის საჯარო რეესტრში რეგისტრაციას.
რა ფარგლებში უზრუნველყოფს იპოთეკა ვალდებულების შესრულებას?
იპოთეკა უზრუნველყოფს მხოლოდ ძირითადი ვალდებულების შესრულებას (მაგ. სესხის ძირი თანხისა და დარიცხული პროცენტის გადახდა) და არა თანამდევ მოთხოვნებს (მაგ. ვალდებულების დარღვევის გამო ზიანის ანაზღაურება. იხ. სუსგ №ას-285-269-2011, 03/10/2011), თუ მხარეთა შეთანხმებით სხვა რამ არ არის განსაზღვრული (ე.ი. მხარეებს შეუძლიათ იპოთეკის ხელშეკრულებაში შეთანხმდნენ განსხვავებულ წესზე). ამასთან, თუ იპოთეკის ხელშეკრულებით განსაზღვრულია უზრუნველყოფილი მოთხოვნის მოცულობა (ოდენობა, ღირებულება), იპოთეკის საგნის აღსასრულებლად მიქცევა დასაშვებია მხოლოდ ამ მოცულობის ფარგლებში მაშინაც კი, როდესაც შესაბამის ვალდებულებითსამართლებრივ ურთიერთობაში (მაგ. სესხი) კრედიტორის (იპოთეკარის) მოთხოვნა მოვალის მიმართ გაცილებით მეტია (მაგ. თუ იპოთეკის ხელშეკრულებაში უზრუნველყოფილი მოთხოვნის ზღვრულ ოდენობად მითითებულია 10000 ლარი, კრედიტორს შეუძლია იპოთეკის საგნის რეალიზაციით მოთხოვნა დაიკმაყოფილოს მხოლოდ აღნიშნული ლიმიტის (ე.ი. 10000 ლარის) ფარგლებში მიუხედავად იმისა, რომ მისი მოთხოვნა მოვალის წინააღმდეგ (იგულისხმება, რომ მოვალე და უძრავი ქონების მესაკუთრე სხვადასხვა პირია) რეალურად 30000 ლარს შეადგენს). ისიც საგულისხმოა, რომ თუ მხარეები სხვა რამეზე არ შეთანხმდებიან, იპოთეკა არ ვრცელდება უძრავი ქონების ნაყოფზე (მაგ. ბინის ქირაზე).
დასაშვებია თუ არა ჯერ კიდევ არარსებული მოთხოვნის იპოთეკით უზრუნველყოფა?
მოქმედი კანონმდებლობით დასაშვებია იპოთეკით უზრუნველყოფილ იქნეს არა მხოლოდ მისი გაფორმების დროისათვის არსებული მოთხოვნა, არამედ სამომავლო (რაც მომავალში წარმოიშობა) და პირობითი (რომლის წარმოშობა განსაზღვრული წინაპირობის დადგომაზეა დამოკიდებული) მოთხოვნები. თუმცა აუცილებელია, რომ იპოთეკის დადგენის მომენტისათვის შესაძლებელი იყოს ამ მოთხოვნების განსაზღვრა (იდენტიფიკაცია). წინააღმდეგ შემთხვევაში იპოთეკა ბათილია.
დასაშვებია თუ არა იპოთეკით უზრუნველყოფილი მოთხოვნის შეცვლა?
როგორც ზემოთ აღინიშნა, იპოთეკა არსებობს მხოლოდ და მხოლოდ იმ მოთხოვნასთან ერთად (და ავტომატურად წყდება იმ მოთხოვნის გაუქმებისთანავე), რომლის შესრულებასაც უზრუნველყოფს. თუმცა სამოქალაქო კოდექსი ითვალისწინებს შემთხვევას, როდესაც გამონაკლისის სახით დასაშვებია ძირითად უფლებასა და იპოთეკას შორის არსებული ამ ფუნდამენტური კავშირის გაწყვეტა. ეს მაშინ ხდება, როდესაც მხარეები წერილობით შეთანხმდებიან უზრუნველყოფილი მოთხოვნის სხვა (ახალი) მოთხოვნით ჩანაცვლებაზე და ამ შეთანხმებას საჯარო რეესტრში დაარეგისტრირებენ. ამრიგად, თუ იპოთეკის დადგენის შემდეგ წარმოიშობა უზრუნველყოფილი მოთხოვნის შეცვლის აუცილებლობა, კანონი შეიცავს საკმაოდ მოქნილ მექანიზმს იმისათვის, რომ მხარეებმა იპოთეკის ძალაში დატოვებითა და მოდიფიცირებით მიაღწიონ მათთვის სასურველ შედეგს ზედმეტი ხარჯების გაღებისა და იურიდიულ ქმედებათა განხორციელების საჭიროების გარეშე.
რა შემთხვევებში აცხადებს კანონი დაუშვებლად ფიზიკური პირის კუთვნილი უძრავი ქონების იპოთეკაში „ჩადებას“?
სამოქალაქო კოდექსში 2018 წლის 21 ივლისს შეტანილი ცვლილებების თანახმად, „ფიზიკურ პირზე (მათ შორის, ინდივიდუალურ მეწარმეზე) გასაცემი/გაცემული სესხის/კრედიტის ხელშეკრულებიდან გამომდინარე მოთხოვნის უზრუნველყოფის საშუალებად არ შეიძლება გამოყენებულ იქნეს მის ან სხვა ფიზიკური პირის საკუთრებაში არსებული უძრავი ნივთი.“ (ე.ი. გამსესხებლებს (მათ შორის, ე.წ. „მევახშეებს“) ეკრძალებათ სესხის უზრუნველსაყოფად მსესხებელი ფიზიკური პირის ან ნებისმიერი სხვა ფიზიკური პირის კუთვნილი ბინის/სახლის/სხვა ტიპის უძრავი ქონების იპოთეკით დატვირთვა). თუმცა კანონის ციტირებული დანაწესი არ ვრცელდება კომერციულ ბანკთან, მიკროსაფინანსო ორგანიზაციასთან, საკრედიტო კავშირთან ან სესხის გამცემ სუბიექტთან (პირი, რომლის მიმართ ერთდროულად 20-ზე მეტ ფიზიკურ პირს (მათ შორის, ინდივიდუალურ მეწარმეს) აქვს სასესხო/საკრედიტო ვალდებულება და ასეთადაა რეგისტრირებული საქართველოს ეროვნულ ბანკში) დადებული/დასადები სესხის/კრედიტის ხელშეკრულებიდან გამომდინარე მოთხოვნის უზრუნველყოფაზე (ზემოჩამოთვლილი პირები ექვემდებარებიან ეროვნული ბანკის ზედამხედველობასა და სპეციალურ რეგულაციებს). შეზღუდვა ასევე არ მოქმედებს, თუ მხარეთა შეთანხმებით, იპოთეკის საგანი (უძრავი ქონება) სესხის სანაცვლოდ სარგებლობაში გადაეცემა: 1) იპოთეკარ ფიზიკურ პირს (მათ შორის, ინდივიდუალურ მეწარმეს) საცხოვრებელ სადგომად გამოყენების მიზნით, ან 2) იპოთეკარ იურიდიულ პირს ადგილსამყოფლად (იურიდიულ მისამართად) გამოყენების მიზნით. ამასთან, ერთი და იმავე ფიზიკური/იურიდიული პირის სასარგებლოდ შეიძლება რეგისტრირებული იყოს მაქსიმუმ ორი იპოთეკის უფლება. ყოველ მომდევნო იპოთეკაზე ვრცელდება ზემოაღნიშნული აკრძალვა.
რა უფლებები ენიჭება იპოთეკარს მოვალის მიერ ვალდებულების დარღვევისას?
მოვალის მხრიდან ვალდებულების დარღვევის (შეუსრულებლობის ან არაჯეროვნად შესრულების) შემთხვევაში კრედიტორს შეუძლია განახორციელოს იპოთეკის საგნის რეალიზაცია იძულებით აუქციონზე ან გამოიყენოს მხარეთა შორის შეთანხმებული რეალიზაციის სხვა მეთოდი (მეთოდები). ამასთან საგულისხმოა, რომ, თუ კანონით ან მხარეთა შეთანხმებით სხვა რამ არ არის დადგენილი, კრედიტორის მოთხოვნა დაკმაყოფილებულად ჩაითვლება იმ შემთხვევაშიც, როდესაც ქონების რეალიზაციიდან ამონაგები თანხა საკმარისი არ არის მისი მოთხოვნის სრულად დასაფარავად. გარდა ამისა, კანონი ითვალისწინებს იპოთეკით დატვირთული უძრავი ნივთის პირდაპირ კრედიტორის (იპოთეკარის) საკუთრებაში გადასვლის შესაძლებლობასაც, რისთვისაც იპოთეკარმა და უძრავი ქონების მესაკუთრემ „ერთობლივი განცხადებით“ უნდა მიმართონ საჯარო რეესტრს. მხოლოდ მხარეთა წინასწარი შეთანხმება (თუნდაც იპოთეკის ხელშეკრულებაში) აღნიშნულის თაობაზე არაა საკმარისი. თუ მხარეები სხვაგვარ წესზე არ შეთანხმდებიან ან კანონით სხვა რამ არაა დადგენილი, უძრავი ნივთის კრედიტორის (იპოთეკარის) საკუთრებაში გადასვლისას იპოთეკარის მოთხოვნა ითვლება დაკმაყოფილებულად მაშინაც კი, როდესაც ქონების საბაზრო ღირებულება მოთხოვნის რეალურ მოცულობაზე ბევრად ნაკლებია. აქვე შევნიშნავთ, რომ სამოქალაქო კოდექსში 2018 წლის 21 ივლისს განხორციელებული ცვლილებების შესაბამისად, თუ გამსესხებელი არ არის საქართველოს ეროვნული ბანკის ზედამხედველობისადმი დაქვემდებარებული სუბიექტი (მაგ. ბანკი, მიკროსაფინანსო ორგანიზაცია, სესხის გამცემი სუბიექტი), ფიზიკურ პირზე (მათ შორის ინდივიდუალურ მეწარმეზე) გაცემული სესხის/კრედიტის ხელშეკრულებიდან გამომდინარე მოთხოვნა მიიჩნევა სრულად დაკმაყოფილებულად იმ შემთხვევაშიც, როდესაც ქონების რეალიზაციიდან მიღებული შემოსავალი/ქონების საბაზრო ღირებულება მთლიანად არ ფარავს კრედიტორის მოთხოვნის ოდენობას. ამის საწინააღმდეგო შეთანხმება მხარეებს შორის ბათილია, როგორც კანონსაწინააღმდეგო გარიგება.
კანონის თანახმად, რა შესაგებლები გააჩნია უძრავი ნივთის მესაკუთრეს იპოთეკარის წინააღმდეგ?
პრაქტიკაში ხშირად გვხვდება შემთხვევები, როდესაც იპოთეკის საგნის (ე.ი. უძრავი ქონების) მესაკუთრე ამა თუ იმ მიზეზის გამო თავის საკუთრებას იპოთეკით ტვირთავს მესამე პირის (მოვალის) სასარგებლოდ ისე, რომ თავად არ არის უზრუნველყოფილი მოთხოვნის კრედიტორის (იპოთეკარის) უშუალო მოვალე. ამ დროს მნიშვნელოვანია გვახსოვდეს, რომ სამოქალაქო კოდექსით უძრავი ნივთის მესაკუთრეს ენიჭება მთელი რიგი უფლებები იპოთეკარისაგან თავისი საკუთრების ეფექტურად დაცვის მიზნით, კერძოდ, მიუხედავად იმისა, რომ იგი იურიდიულად არ წარმოადგენს კრედიტორსა და მოვალეს შორის არსებული სამართალურთიერთობის (მაგ. სესხის ხელშეკრულების) მონაწილე მხარეს, კანონი მას მაინც აძლევს შესაძლებლობას, იპოთეკარს წაუყენოს ყველა ის შესაგებელი, რომლის უფლებაც მხოლოდ პირად მოვალეს აქვს. მაგალითად, თუ უზრუნველყოფილი მოთხოვნა ხანდაზმულია, უძრავი ნივთის მესაკუთრეს მოვალის მსგავსად შეუძლია მიუთითოს აღნიშნულ ფაქტობრივ გარემოებაზე და ამ გზით გადაარჩინოს თავისი ქონება იძულებით აუქციონზე რეალიზაციისაგან. იგივე შედეგი დადგება, თუ მაგალითად მოვალეს აქვს მოთხოვნა კრედიტორის მიმართ, რომლის გაქვითვითაც შესაძლებელია კრედიტორის (უზრუნველყოფილი) მოთხოვნის შემცირება ან სრულად გაუქმება (ვალდებულების შეწყვეტა ურთიერთგაქვითვით), კერძოდ, უძრავი ნივთის მესაკუთრეს შეუძლია მოვალის დამატებითი თანხმობის გარეშე მიუთითოს გაქვითვის შესაძლებლობაზე და ამგვარად გამოიხსნას თავისი საკუთრება იპოთეკისგან ან შეამციროს შესაბამისი უფლებრივი ტვირთის მოცულობა (თუ სრულად გაქვითვა ვერ ხერხდება).
დასაშვებია თუ არა მოვალის ნაცვლად კრედიტორის დაკმაყოფილება უძრავი ნივთის მესაკუთრის მიერ და რა სამართლებრივი შედეგი დგება ამ დროს?
დიახ, ეს შესაძლებელია, თუ მოთხოვნის შესრულების (მაგ. პროცენტიანი სესხის დაბრუნების) ვადა უკვე დადგა ან როცა პირადი მოვალე უფლებამოსილია შეასრულოს შესაბამისი მოქმედება (მაგ. მოვალეს, როგორც წესი, შეუძლია უპროცენტო სესხი დააბრუნოს ვადამდე. ასევე ხელშეკრულებით შესაძლოა გათვალისწინებული იყოს ვალდებულების ნებისმიერ დროს შესრულების უფლება). აღნიშნული გამოიწვევს მოვალის მიმართ კრედიტორის მოთხოვნის ავტომატურად გადასვლას უძრავი ქონების მესაკუთრეზე (ე.ი. თავდაპირველი კრედიტორის (იპოთეკარის) ადგილს დაიკავებს ახალი კრედიტორი – უძრავი ქონების მესაკუთრე და სწორედ ამ უკანასკნელს ექნება უფლება მოითხოვოს მოვალისაგან ვალდებულების თავის სასარგებლოდ შესრულება).
#drpkhakadze #sheniambebi #sheniganatleba
მასალის გამოყენების პირობები
